Manapság a leggyakoribb, hogy az ingatlanokat óriási hitelek terhelik, így a vételár legnagyobb része a bankké lesz. Arról nem is beszélve, hogy a jelenlegi ingatlan piaci viszonyok miatt évekbe telik, mire sikerül eladni az ingatlant – így a válást követően a hitelt fizetnie kell a feleknek akkor is, ha valamelyikük már rég elköltözött. Sajnos az is egyre gyakoribb, hogy a hitel egyenlege meghaladja azt az összeget, amit az ingatlan eladásakor remélhetünk, így a házasságból mindketten adóssággal távoznak.
Mit lehet tenni?
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése alapvető joga minden tulajdonostársnak. Ha korábban alá is írtunk olyan szerződést – pl. házassági vagyonjogi szerződést – amelyben erről a jogról lemondtunk, ez a rendelkezés semmis. Vagyis bármikor követelhetjük, hogy a tulajdonunkat pénzre válthassuk. Ennek érdekében pert lehet indítani, de sajnos csak azt követően, hogy a házastársi vagyonközösségbe tartozó egyéb vagyontárgyak sorsát akár egyezséggel, akár bírósági úton rendeztük. Ha ebben vita van, akkor sajnos gyors megoldásra nem számíthatunk. Addig is rendezni kell, hogy ki fogja használni a közös ingatlant – hiszen a rezsit ennek a félnek kell fizetnie – és ha hitel terheli az ingatlant annak fizetése sajnos közös feladat.
Mivel a legritkább eset az, hogy a felek egy fedél alatt laknak a válás után is , ezért komoly problémát jelent, ha nem sikerül egyezségre jutni, mert a bírói ítéletre akár éveket is várni kell. Addig a bent lakónak akkor is fizetnie kell a rezsit, ha arra a fizetéséből alig képes. Megteheti, hogy elköltözik, de amíg az ingatlanba bebetonozott pénzéhez nem jut hozzá, addig ezt kevesen engedhetik meg maguknak. Aki pedig elköltözött, méltánytalannak érzi, hogy még évekig fizeti annak a lakásnak a hitel törlesztő részletét, amiben nem is lakik. Sőt az is egyre gyakrabban előfordul, hogy a bent lakó nem tudja – vagy nem akarja – fizetni a hitel ráeső részét. A másik félnek két választása van: vagy kifizeti az egész törlesztő részletet, vagy hagyja, hogy a házat elárverezzék – és ezzel nyilvánvalóan ő is sokat veszít. Az viszont biztos, hogy az általa pluszban megfizetett törlesztő részletekhez csak külön perben jut hozzá.
A bíróságtól elvben lehet kérni, mind az ingatlan használatának, a költségek viselésének és a hitel törlesztő részlet fizetési kötelezettségnek a rendezését ideiglenes intézkedéssel. A gyakorlatban erre sajnos ritkán kerül sor, így az „nyer” akinek több a tartaléka, és a másik szorult helyzetét ki tudja használni egy kényszeregyezség aláírásánál. Szomorú, amikor a tanári fizetésből élő, három gyermeket nevelő édesanya inkább lemond a házassági közös vagyon őt megillető részéről, de mivel egyértelmű, hogy sem a ház rezsijét, sem a hitelt nem képes fizetni, csak úgy tudja megelőzni, hogy utcára kerüljön a gyerekekkel együtt, hogy kompromisszumot köt. Tisztában van vele, hogy rajta nem fog segíteni, ha 3-4 év múlva megállapítják: neki lett volna igaza. Gyakori kompromisszum, hogy a feleséget illető részről nem mondanak le, de azt nem a feleség, hanem a gyermekek kapják. Ekkor az új lakás a gyermekek nevére kerül, és a feleség holtig tartó haszonélvezeti jogot kap rajta. Bár első hallásra lehet, hogy felháborítónak hangzik, ha a feleség a sokévi házasság után üres zsebbel távozik, de a mérleg másik oldalán pedig ott van, hogy ha nem egyezne meg, akkor pár év alatt teljesen eladósodna, a gyermekeit nem lenne képes megfelelően ellátni, és évekig komoly nélkülözés mellett lenne kénytelen leélni a mindennapjait. Ennél jobb megoldás, ha a lakhatást egy kisebb – fizethető rezsijű – lakásban megoldja, és a fizetése a tartásdíjjal kiegészítve méltóbb körülményeket biztosít.
Ha viszont valaki nem képes a kompromisszumra, akkor a bíróságtól a következő döntésekre számíthat: vagy kötelezik őt, hogy az ingatlant váltsa magához – ha anyagi körülményei alapján erre képes. Ha a másik fél vállalja, akkor kifizeti őt. Erre a két esetre a legritkább esetben kerül sor, hiszen ha erre bármelyik fél képes lenne, akkor már rég sikerült volna megegyezni. A harmadik lehetőség pedig az árverés – nincs olyan bírói döntés, hogy tessék a lehető legjobb áron eladni az ingatlant és az összeget megfelezni. Az árverés során pedig alacsony áron fog elkelni az ingatlan – kb. a forgalmi érték 70%-án – így jó ha a hitelre és a perrel járó igen magas költségekre elegendő. Tehát az egyetlen járható út az egyezség, mert a hosszú és költséges per végén mindenki veszít, legtöbbet a felek gyerekei, akiknek az öröksége perköltségre és végrehajtási díjra ment.
Dr. Illés Blanka ügyvéd
